Whitepaper verduurzamen sportvastgoed: wie is aan zet?

Voorkom onaangename verrassingen

Paul Steenbergen is jurist en fiscalist en werkt al jaren als adviseur in de sportsector. Hij ondersteunt gemeenten en sportorganisaties bij het maken van duurzame afspraken over eigendom en gebruik van sportvastgoed. “Sportaccommodaties hebben vaak te maken met meerdere eigenaren. De kantine is bijvoorbeeld van de sportvereniging en de velden zijn van de gemeente. In de praktijk blijkt dat het bij meer dan de helft van de buitensportaccommodaties onduidelijk is bij wie het eigendom van de clubgebouwen, kleedkamers, lichtmasten, tribunes, sporthallen en dug-outs ligt. Toch is het belangrijk om dit wél goed inzichtelijk te hebben. Als je namelijk weet wie het eigendom van het te verduurzamen sportvastgoed heeft, kun je van daaruit afspraken maken over investeringen, onderhoud, risico’s en financiële voordelen. En daarmee voorkom je bij het verduurzamen van sportvastgoed onaangename verrassingen en nadelige consequenties op juridisch en financieel gebied.”

Eigendomsrecht bij verduurzaming

“Inzicht in eigendomsrecht is met name belangrijk als er iets groots met je sportaccommodatie staat te gebeuren,” legt Michael Poot – adviseur verduurzaming sportaccommodaties bij het Kenniscentrum Sport & Bewegen – uit. “Bijvoorbeeld als je dak bijna inzakt of je een probleem hebt met je fundering. Verduurzaming valt daar ook onder. Het gaat hier om serieuze investeringen. Dan wil je wel zeker weten dat je goed hebt vastliggen wie er verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de kosten en de eventuele gevolgen.”

“Verduurzaming vergt serieuze investeringen. Dan wil je goed hebben vastliggen wie er verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de kosten en gevolgen.”

Werkelijkheid ligt vaak anders

Paul hoort in de praktijk vaak van gemeenten en sportverenigingen dat ze denken dat alles goed is geregeld ten aanzien van eigendom en gebruik van sportaccommodaties. “Als ik dan doorvraag of onderzoek, blijkt dat veelal niet het geval. Er moet bijvoorbeeld ergens een akte zijn, maar die is nergens te vinden. Of de sportvereniging denkt juridisch eigenaar te zijn, terwijl het eigendom in werkelijkheid toch bij de gemeente ligt. Het onderwerp duurzaamheid komt bovendien niet of nauwelijks terug in overeenkomsten of aktes. Vaak worden afspraken pas gemaakt als de verduurzamingsmaatregelen al uitgevoerd worden of zelfs zijn.”

Voorbeelden uit de praktijk

En dan kan het maar zo zijn dat de gemeente investeert in zonnepanelen, terwijl de sportvereniging profiteert van een lagere energierekening. Of dat de sportvereniging geld neerlegt voor led-verlichting, terwijl dit eigenlijk meer de taak van de gemeente is als eigenaar van de lichtmasten. Michael: “Of een zwembad investeert in een warmtenet waardoor de energiekosten significant lager worden. Heel fijn voor het zwembad. Zij draaiden al jaren rode cijfers en krijgen nu eindelijk wat ruimte in hun budget. De gemeente ziet dit anders: nu de energierekening lager is, vinden zij dat het zwembad ook minder subsidie nodig heeft. Met andere woorden: de gemeente plukt de voordelen terwijl het zwembad geïnvesteerd heeft in de verduurzamingsmaatregelen.”

Van split incentive naar shared incentive

In zo’n geval is er sprake van een ‘split incentive’: de verhuurder (vaak de gemeente) en de huurder (vaak de sportvereniging) hebben in dit geval andere beweegredenen om energiebesparende maatregelen te treffen. In een ideale situatie is er juist sprake van een shared incentive. “De verhuurder en de huurder zitten in dit geval op een lijn. Volgens mij is het startpunt om tot zo’n situatie te komen, dat zowel de gemeente als de sportvereniging het belang zien van verduurzamen. Door vooraf duidelijk te krijgen wat nodig is, zet je een belangrijke eerste stap. Beide partijen moeten met elkaar in gesprek blijven. Zo kom je uiteindelijk tot de beste oplossing voor zowel de sportvereniging als de gemeente.”

Stappenplan bij verduurzaming sportvastgoed

Even samenvattend. Vóór je sportvastgoed gaat verduurzamen doe je er goed aan in ieder geval vier afspraken vast te leggen:

1. Wie het eigendom van het sportvastgoed dat wordt verduurzaamd heeft.
2. Op wiens rekening en risico de verduurzamingsmaatregelen getroffen worden.
3. Wat de afspraken over beheer en onderhoud zijn.
4. Wie profiteert van het financiële voordeel.

Om te zorgen dat sportverenigingen en gemeenten dit voor elkaar krijgen, heeft Paul in zijn whitepaper een handig stappenplan uiteengezet. “Het is een leidraad voor partijen die willen verduurzamen in sportvastgoed. Met behulp van dit stappenplan kun je de afspraken hierover zo goed mogelijk juridisch en financieel borgen. Hiermee voorkom je problemen, nu en in de toekomst.”

“Met behulp van het stappenplan kun je afspraken over eigendom bij verduurzaming van sportvastgoed juridisch en financieel borgen.”

Is het kwaad al geschied?

Maar wat als je je sportaccommodatie al verduurzaamd hebt? En je eigenlijk ook niet helemaal weet hoe het zit met het eigendom van het sportvastgoed waar jouw sportvereniging gebruik van maakt? “Het is nog niet te laat als je al wél bezig bent met verduurzaming,” stelt Michael gerust. “Ook dan kun je het stappenplan doorlopen en in kaart brengen wat er nog geregeld moet worden. Voorkomen is beter dan genezen, maar ook achteraf zijn er oplossingen. Doorloop de whitepaper, laat je informeren en ga om tafel met de betrokken partijen. Iedereen is er uiteindelijk mee gediend als het eigendom van sportvastgoed dat is of wordt verduurzaamd duidelijk is en goed vastligt.”

Deel jouw (succes)verhaal

En zijn de maatregelen voor verduurzaming van het sportvastgoed in jouw gemeente of sportaccommodatie naar tevredenheid gerealiseerd? Deel dan je uitdagingen ervaringen en resultaten. Paul: “Duurzaamheid is een relatief nieuw onderwerp bij sportaccommodaties. Er valt nog genoeg van elkaar te leren. En daarbij hoeft niet iedereen het wiel opnieuw uit te vinden. Door succesvolle (en minder succesvolle) cases te delen, komen we in Nederland stap voor stap dichter bij een duurzame sportinfrastructuur.”

Download whitepaper ‘Verduurzaming: Wie is aan zet?’

Aan de slag met verduurzaming van sportvastgoed? Dan is de whitepaper ‘Verduurzaming: Wie is aan zet?’ van Kenniscentrumsport & Bewegen onmisbaar leesvoer.